NEWS 2/2020
Mietzinsreduktion wegen Coronavirus?
Unternehmen haben derzeit erheblich mit den Folgen der Maßnahmen zu kämpfen, die von der Regierung anlässlich der Corona-Pandemie ergriffen wurden. Das auf Grundlage des COVID-19-Maßnahmengesetzes per Verordnung erlassene Verbot des Betretens des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben wirft die Frage auf, ob der Mietzins für derartige Betriebsstätten gemindert werden kann.
Darf der Mietzins ohne weiteres reduziert werden?
Ganz so einfach ist es leider nicht. Das ABGB regelt zwar in § 1104, dass kein Mietzins zu entrichten ist, wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle nicht gebraucht oder benutzt werden kann. „Außerordentliche Zufälle“ sind solche, die einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, so dass für deren Folgen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Darunter fällt jedenfalls die im Gesetz ausdrücklich genannte Seuche, aber auch hoheitliche Verfügungen können solche außerordentlichen Zufälle darstellen.
Die Anwendung von § 1104 ABGB kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn im Mietvertrag hierzu keine abweichende Regelung getroffen oder die Anwendung der Bestimmung ausgeschlossen wurde. Ist mietvertraglich daher ausdrücklich vorgesehen worden, dass der Mieter für außergewöhnliche Zufälle zu haften hat, kann dieser keine Mietzinsreduktion vornehmen. Zu prüfen ist auch der vereinbarte Mietzweck und in welchem Ausmaß das Mietobjekt aufgrund der Coronakrise nicht gebraucht oder genutzt werden kann. Gegebenenfalls kann auch eine teilweise Mietzinsreduktion in Betracht kommen.
Für Betriebsstätten, die von der behördlichen Schließung nicht erfasst sind, ist die diesbezügliche Rechtslage hingegen nicht eindeutig und kann es aufgrund bisher kaum vorhandener einschlägiger Rechtsprechung nur schwer prognostiziert werden, wie sich diese zu Coronavirus-Sachverhalten entwickeln wird. Grundsätzlich ist es so, dass Umsatzeinbußen von den Gerichten der Sphäre des Bestandnehmers zugeschlagen werden und dieser daher den Mietzins uneingeschränkt zu leisten hat.
Was sind die Folgen einer ungerechtfertigten Mietzinsminderung?
Eine ungerechtfertigte Mietzinsminderung hat weitrechende rechtliche Konsequenzen: Die Nachzahlung des Mietzinses, die Zahlung von Verzugszinsen und gegebenenfalls die Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen sind die möglichen Folgen.
In unklaren Fällen jedenfalls empfehlenswert ist, die Leistung der Mietzinszahlung bis auf weiteres unter dem Vorbehalt der künftigen Rückforderung zu machen. Zwar hat der Bestandnehmer dann vorerst die Mietzahlungen zu leisten, er setzt sich allerdings nicht den genannten Risiken aus. Sollte sich tatsächlich eine Gerichtspraxis bilden, die eine Mietzinsminderung ermöglicht, kann der Mieter eine nachträgliche Rückforderung der zu viel geleisteten Mietzinszahlung erwirken.