NEWS 03/2015
Steuerreform 2015 erzeugt Handlungsbedarf für vorgezogene schenkungsweise Immobilienübertragungen innerhalb der Familie
Mit der angeblich „größten Steuerreform aller Zeiten“ stehen für zahlreiche Steuerpflichtige (einmal mehr) weitere Belastungen ins Haus. So wird etwa die Grunderwerbsteuer für die schenkungsweise Übertragung oder Vererbung von Immobilien innerhalb des Familienkreises empfindlich angehoben, wenn deren Wert € 200.000,- übersteigt. Nach derzeit noch geltendem Recht wird die Grunderwerbsteuer für die unentgeltliche Übertragung oder Vererbung einer Immobilie von den Eltern auf ein Kind auf der Basis des dreifachen Einheitswerts bemessen und mit einem Steuersatz von 2% berechnet. Der dreifache Einheitswert einer standardmäßigen 3-Zimmmerwohnung überstieg bisher im Normalfall kaum je den Betrag von € 50.000,-. Die Grunderwerbsteuerbelastung beim begünstigen Steuersatz von 2% lag in solchen Fällen somit regelmäßig nicht über € 1.000,- .
Nach der geplanten Neuregelung soll für die Grunderwerbsteuer der Verkehrswert herangezogen werden und der Steuersatz ist nach folgenden Verkehrswertstufen gestaffelt:
| bis € 250.000,- | 0,5% des Verkehrswerts |
| zwischen € 250.000,- u. € 400.000,- | 2% des Verkehrswerts |
| ab € 400.000.- | 3,5% des Verkehrswerts |
Beträgt der Verkehrswert der oben angesprochenen 3-Zimmerwohnung € 320.000,- dann wird die Grunderwerbsteuerbelastung nach neuem Recht somit € 2.650- (= € 1250,- + € 1.400,-) betragen. Die Mehrbelastung beträgt daher € 1.650,-.
Die schenkungsweise Übertragung oder Vererbung eines Hauses von den Eltern auf ein Kind mit einem Verkehrswert von € 450.000,- wird nach neuem Recht zu einer satten Grunderwerbsteuerbelastung von € 6.000,- führen. Nach derzeitiger Rechtslage fällt in einem solchen Fall auf der Basis des dreifachen Einheitswerts eine Grunderwerbsteuer an, die im Regelfall € 2.000,-- nicht übersteigt. Die zukünftige Mehrbelastung macht hier somit € 4.000,- aus.
Zu einer besonders krassen Erhöhung der Grunderwerbsteuerlast wird das neue Recht bei der unentgeltlichen Übertragung oder Erbfolge besonders werthaltiger Immobilien führen.
Ausnahmen: Für die unentgeltliche Weitergabe land- und forstwirtschaftlich genutzter Liegenschaften sind Sonderregelungen auf der Basis eines neuen Einheitswerts vorgesehen. Bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Unternehmensnachfolge ist eine Erhöhung des Freibetrags von bisher € 365.000,- auf € 900.000,- geplant.
Zusätzliche Verteuerung durch Schätzgutachten: Die Heranziehung des Verkehrswerts als Steuerbemessungsgrundlage wird im Regelfall wohl auch eine Verkehrswertschätzung notwendig machen, wenn der Steuerpflichtige nicht Gefahr laufen will, bei einer späteren Steuerprüfung wegen zu geringer Bemessungsgrundlage nachträglich belangt zu werden. Insoweit wird das neue Recht vermutlich auch in dieser Richtung Mehrkosten verursachen.
Inkrafttreten der Reform: Die Steuerreform muss zunächst noch im Parlament verabschiedet werden. Die Neuregelung wird voraussichtlich per 01.01.2016 in Kraft treten.
Fazit:
Außerhalb des land- und forstwirtschaftlichen Bereichs und der Unternehmensnachfolge wird es bei der schenkungsweisen Übertragung oder Vererbung von Immobilien mit einem € 200.000,- übersteigenden Verkehrswert zu einer empfindlichen Erhöhung der Grunderwerbsteuerlast kommen.
Je höher der Wert einer Immobilie ist, desto eher sollte sich deren Eigentümer überlegen, die unentgeltliche Veräußerung jedenfalls noch vor dem Inkrafttreten der Steuerreform vorzunehmen. Dadurch kann eine erhebliche Steuerersparnis erzielt werden. Wer also Immobilien ohnedies seinen nächsten Verwandten schenkungsweise oder im Erbwege zukommen lassen möchte und diese nicht mehr für sich selbst benötigt, sollte sich die steuerlichen Konsequenzen der Reform genau durchrechnen.
Durch die gleichzeitige Ausbedingung eines grundbücherlich sichergestellten Veräußerungs- und Belastungsverbots kann eine Weiterveräußerung oder Belastung der Immobilie zu Lebzeiten des Übergebers unterbunden werden und mit dem Vorbehalt eines Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrechts lässt sich die Immobilie für den Übergeber auch noch weiter nutzen.
Empfehlung:
Nehmen Sie rechtzeitig Kontakt mit unserer Kanzlei auf, damit allfällige Dispositionen vorgenommen werden können bevor es zu spät ist. Wir verfügen über reichhaltige Erfahrung in allen Belangen der lebzeitigen Übertragung von Immobilien im Familienkreis und führen mit Ihnen gerne ein individuelles Beratungsgespräch über die Auswirkungen der bevorstehenden Grunderwerbsteuerreform in Ihrem konkreten Fall.