NEWS 03/2018
Vorsicht beim käuflichen Erwerb vermieteter Objekte!
Wer ein vermietetes Gebäude oder eine vermietete Wohnung erwirbt, ist mit der wichtigen Frage konfrontiert, ob für ihn die Möglichkeit besteht, das Mietverhältnis anlässlich des Kaufs vorzeitig zu beenden. Ganz besondere Relevanz erhält dieser Aspekt vor allem in jenen Fällen, bei denen das vorhandene Mietverhältnis langfristig oder gar auf unbestimmte Zeit angelegt ist. Die Antwort auf diese Fragestellung hängt davon ab, ob auf das Mietverhältnis die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) zur Anwendung gelangen oder nicht.
Unterliegt das Mietverhältnis dem MRG, dann tritt der Erwerber des Objekts in das bestehende Mietverhältnis ein und ist dabei an die Bestimmungen des zwischen Voreigentümer und Mieter abgeschlossenen Mietvertrags gebunden. Nur Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts binden ihn nicht, es sei denn der Erwerber kannte diese bereits oder er musste sie kennen. Lag ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vor, dann ist der Erwerber auch daran gebunden und er kann das Mietverhältnis nur noch bei Vorliegen eines der im MRG geregelten gesetzlichen Kündigungsgründe auflösen. Solche Kündigungsgründe liegen aber oftmals nicht vor, sodass Erwerber von dem MRG unterliegender Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten Mieter mitunter auf „ewig“ zu übernehmen haben. Das ist vor allen dann unerwünscht, wenn der Mietzins unter dem Marktzins liegt.
Anders verhält sich die Rechtslage bei Objekten, die nicht dem MRG unterliegen. Zwar geht auch hier das Mietverhältnis auf den Erwerber über, doch das Gesetz gewährt ihm anlässlich des Erwerbsfalls ein Sonderkündigungsrecht. Dadurch ist er in der Lage, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen der Zivilprozessordnung zu den dort ebenfalls geregelten Endterminen aufzukündigen. An die mit dem Voreigentümer vereinbarte Mietdauer oder einen Kündigungsverzicht ist der Erwerber daher nicht gebunden. Kein Sonderkündigungsrecht des Erwerbers besteht bei Mietverhältnissen, die im Grundbuch eingetragen sind. Doch davon abgesehen verfügt der Erwerber einer Wohnung mit einem Mietverhältnis, das dem Anwendungsbereich des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) unterliegt, somit über die Möglichkeit, ein bestehendes Mietverhältnis vorzeitig aufzukündigen.
Das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers zieht allerdings einen Pferdefuß nach sich. Dieser betrifft jedoch nicht den Erwerber, sondern den Veräußerer. Das ABGB sieht nämlich vor, dass der Mieter, der aufgrund der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erwerbers sein Objekt räumen muss, vom bisherigen Vermieter den Ersatz des dadurch erlittenen Schadens und den entgangenen Nutzen einfordern kann. Insoweit muss auch der Veräußerer eines vermieteten Objekts entsprechende Vorsicht walten lassen. Sowohl Erwerber als auch Veräußerer haben daher allen Grund sich in derartigen Fällen einem erfahrenen Rechtsanwalt anzuvertrauen.
(Geringfügig modifiziert ist dieser Beitrag im Journal der Vorarlberger Rechtsanwälte, Juni 2018, veröffentlicht)